El impuesto de alcabala es uno de los costos que los compradores deben revisar antes de cerrar la adquisición de un inmueble. Fuente: CANVA
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Comprar una vivienda implica mucho más que reunir el dinero para pagar el precio del inmueble. También existen gastos asociados a la transferencia y uno de ellos es el impuesto por comprar un departamento, conocido como impuesto de alcabala. Este tributo no se aplica de la misma manera en todos los casos, por lo que conocer las reglas antes de firmar puede evitar sorpresas en el presupuesto.
¿Cuánto se paga por comprar un departamento?
El impuesto de alcabala tiene una tasa de 3%, pero las primeras 10 UIT de la base imponible no están afectas. Para determinar cuánto corresponde pagar, primero se calcula la base y luego se aplica la tasa.
La regla general puede resumirse así:
Impuesto de alcabala = 3% × (base imponible – 10 UIT)
La base imponible considera el valor de transferencia del inmueble, aunque este no puede ser inferior al valor del autovalúo correspondiente al año de la operación, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM). Por eso, no basta con tomar el precio que aparece en el contrato y calcular el 3%. Primero debe determinarse cuál es la base que corresponde para la operación.
¿Un departamento nuevo paga impuesto de alcabala?
Aquí está uno de los puntos más importantes para quienes compran una vivienda de estreno. La primera venta realizada por una empresa constructora no está afecta al impuesto de alcabala por la edificación, pero sí puede estar gravada por la parte correspondiente al valor del terreno.
Esto significa que comprar un departamento nuevo directamente a la constructora no necesariamente implica pagar alcabala sobre todo el precio de la vivienda. El tratamiento del terreno es diferente y debe revisarse según el autovalúo.
¿Qué pasa si compro un departamento en planos?
Comprar una propiedad en preventa o como bien futuro tampoco cambia por sí solo las reglas del impuesto. Lo importante es determinar quién realiza la venta y si corresponde a una primera transferencia efectuada por la constructora.
Antes de firmar, es recomendable revisar la minuta y el contrato para conocer cómo está planteada la operación y qué valor se atribuye al terreno. En el caso de bienes futuros, además, pueden solicitarse documentos que acrediten la existencia del inmueble al momento de realizar el trámite.
¿Quién paga la alcabala y cuándo debe hacerlo?
El responsable del pago es el comprador o adquirente del inmueble. Cuando corresponde, el trámite debe realizarse hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia; si se incumple el plazo, pueden generarse intereses moratorios.
La entidad encargada depende de dónde se encuentre la propiedad. En Lima, el impuesto es administrado por el SAT de Lima; en otras jurisdicciones, corresponde acudir a la municipalidad o administración tributaria competente.
¿Qué debes revisar antes de comprar un departamento?
Para evitar que el impuesto se convierta en un gasto inesperado, conviene revisar estos puntos antes de cerrar la compra:
- Confirmar si la operación está afecta al impuesto de alcabala.
- Verificar si se trata de la primera venta realizada por una constructora.
- Solicitar información sobre el valor del terreno cuando corresponda.
- Considerar el impuesto junto con los gastos notariales y registrales.
La clave es no asumir que todos los departamentos nuevos están completamente libres de alcabala. El tratamiento depende de las características de la transferencia y, especialmente, del valor atribuido al terreno.
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