Cada entidad financiera aplica sus propios criterios de riesgo al evaluar una solicitud de crédito hipotecario.
Vivienda y construcción
Obtener un crédito hipotecario puede ser uno de los principales obstáculos para quienes buscan comprar una vivienda en Perú. Según Pedro Sevilla, director de la Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario de ESAN, solo el 12% de las personas con ingresos y ahorros que buscan viviendas valorizadas entre US$60.000 y US$150.000 logra acceder a este financiamiento.
La dificultad puede comenzar incluso antes de presentar una solicitud al banco. Muchas personas primero eligen un departamento, comparan precios y calculan una posible cuota mensual para recién después averiguar cuánto pueden financiar. Si el inmueble está fuera de su capacidad de endeudamiento, la operación puede detenerse después de varias gestiones.
¿Cuántas personas logran acceder a un crédito hipotecario?
La diferencia entre quienes muestran interés por comprar una vivienda y quienes finalmente concretan una operación también se refleja en las cifras de las inmobiliarias. Según datos compartidos por Fabrizio Canoci, cofundador de HipoTech, las inmobiliarias pueden cerrar ventas con apenas entre 0,3% y 0,8% de los contactos que dejan sus datos. En términos prácticos, una operación puede requerir entre 100 y 300 personas interesadas.
Para Canoci, una de las dificultades está en que el comprador suele conocer primero el inmueble y después su capacidad de financiamiento. Por ello, plantea que el usuario tenga desde el inicio una referencia sobre el rango de precios al que podría acceder.
¿Por qué no aprueban un crédito hipotecario?
La aprobación depende de distintos factores y cada banco aplica sus propios criterios de riesgo. Entre las principales dificultades se encuentran:
- Elegir una vivienda fuera de la capacidad de crédito: el precio o la cuota del departamento pueden superar el monto que el comprador puede financiar.
- Ingresos difíciles de demostrar: trabajadores independientes o informales pueden tener capacidad de pago, pero no siempre cuentan con documentación suficiente para sustentarla.
- Criterios diferentes entre bancos: una respuesta favorable de una entidad no garantiza que otra apruebe el mismo crédito.
- Trámites duplicados: compradores, inmobiliarias y bancos pueden manejar información por separado, lo que genera nuevas solicitudes de documentos y demora las decisiones.
El acceso al financiamiento es uno de los principales desafíos para quienes buscan comprar una vivienda en Perú.
¿Cómo aumentar las posibilidades de aprobación de un crédito hipotecario?
Antes de elegir un departamento, conocer la capacidad de financiamiento permite buscar viviendas dentro de un rango realista. Para ello, se pueden revisar los ingresos, ahorros y antecedentes crediticios disponibles y obtener una referencia inicial del monto que podría solicitarse.
Este cambio de orden también puede evitar que el comprador avance hacia una visita o reserva sin saber si podrá financiar el inmueble. Además, es importante considerar que cada banco tiene condiciones diferentes, por lo que una evaluación no necesariamente representa la respuesta de todo el sistema financiero. En el caso de personas con ingresos independientes o difíciles de documentar, reunir la documentación disponible que permita demostrar su capacidad de pago puede ser relevante durante la evaluación.
¿Qué pasa si no consigo el financiamiento para comprar una vivienda?
El problema también alcanza a las familias que acceden a Techo Propio. El bono estatal y los ahorros pueden cubrir una parte del valor de la vivienda, pero todavía puede quedar un saldo que necesita financiamiento. Según Canoci, algunas familias no encuentran un crédito hipotecario que cubra esa diferencia, especialmente cuando se trata de préstamos pequeños y a plazos largos. En numerosos casos, ese financiamiento termina siendo otorgado por la propia inmobiliaria.
Esta situación abre espacio para proptechs, cajas municipales, financieras y otras entidades que puedan evaluar perfiles que hoy quedan fuera de la banca tradicional. HipoTech, por ejemplo, reporta una conversión de 2,2% entre sus usuarios y utiliza una precalificación financiera para mostrar posteriormente proyectos acordes con el monto que podrían financiar. La plataforma reúne más de 130 proyectos en Lima y Callao, trabaja con cinco bancos y fue seleccionada por ProInnóvate para desarrollar su solución tecnológica de precalificación hipotecaria.
Si estás pensando en comprar una vivienda, conocer tu capacidad de financiamiento antes de elegir un departamento puede ayudarte a evitar trámites innecesarios y tomar una decisión acorde con tu presupuesto. Lee más sobre créditos hipotecarios, vivienda y proyectos inmobiliarios en Metro Cuadrado.
