El crecimiento inmobiliario en Lima Norte, Lima Este, Lima Sur y Callao plantea nuevos desafíos para el diseño de viviendas. Foto: difusión
Vivienda y construcción
Construir edificios en Lima requiere evaluar más que el terreno disponible. Las características de cada distrito y las necesidades de sus residentes influyen en la distribución de los espacios, los accesos y los servicios que debe ofrecer un proyecto inmobiliario. Esta adaptación cobra relevancia ante el crecimiento de las ventas de viviendas nuevas fuera de las zonas tradicionales de la capital.
Entre 2014 y 2025, Lima Top, Lima Moderna y Lima Centro concentraron el 75,6% de las unidades vendidas, según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Sin embargo, durante el primer semestre de 2026, otras zonas ganaron protagonismo: Lima Norte aumentó sus ventas un 69% frente al mismo periodo de 2025, mientras que Callao creció un 53% y Lima Este y Lima Sur, un 50%, de acuerdo con CODIP.
El crecimiento inmobiliario lleva la construcción a nuevas zonas de Lima
La expansión del mercado plantea una pregunta para los desarrolladores: ¿cómo construir viviendas que respondan a las condiciones de cada distrito? La respuesta no depende únicamente de la arquitectura del edificio, sino también de su relación con la ciudad.
La cercanía al transporte público, los comercios, los centros laborales y otros servicios puede determinar qué necesita incorporar un proyecto y qué ya está disponible en sus alrededores.
Las inmobiliarias deben evaluar las características de cada zona antes de definir la distribución y los servicios de un edificio.
Qué debe evaluar una inmobiliaria antes de diseñar un edificio
Diana Puga, gerenta de Negocios Inmobiliarios de Albamar, sostiene que el diseño debe partir del conocimiento del entorno y de las rutinas de quienes vivirán allí.
Una encuesta interna de compradores de Albamar, realizada en 2026, identificó al Cercado de Lima, San Isidro y Miraflores como los principales distritos donde trabajan sus clientes, seguidos por San Borja y Jesús María. Esto evidencia que la vivienda y el empleo pueden estar ubicados en zonas diferentes, por lo que la movilidad es una variable relevante al planificar un proyecto.
Antes de definir el diseño, conviene considerar tres aspectos:
- La dinámica del distrito: identificar si predomina el uso residencial, comercial, empresarial o mixto.
- Los desplazamientos cotidianos: evaluar cómo se movilizarán los futuros residentes hacia sus centros laborales y otros destinos.
- Los servicios disponibles: determinar qué necesidades puede cubrir el entorno y cuáles debe atender el propio edificio.
Cómo influye el diseño arquitectónico en el acceso a la vivienda
Las normas urbanísticas, las características del terreno y el acceso a servicios también condicionan las decisiones desde las primeras etapas de construcción. Estos factores pueden influir en la distribución de los espacios, los ingresos al edificio y la organización de las áreas comunes.
Para Puga, ampliar el acceso a la vivienda no consiste simplemente en reducir las dimensiones de los departamentos, sino en aprovechar mejor las condiciones disponibles mediante decisiones de diseño adecuadas.
El objetivo es desarrollar edificios funcionales que respondan a las necesidades de sus residentes y aprovechen las ventajas de cada ubicación. Así, el crecimiento inmobiliario puede acompañarse de proyectos pensados para la forma en que las personas viven y se desplazan por Lima.
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